La réquisition du concours de la force publique signifie que la préfecture va étudier le dossier de l’occupant sans droit ni titre afin de savoir s’il autorise ou non son expulsion avec les forces de police. Cet arrêt du Conseil d’Etat intéressera tout particulièrement les propriétaires, bailleurs, ayant obtenu un jugement d’expulsion mais se heurtant au refus du préfet d’accorder le concours de la force publique pour l’exécution de cette décision. Je vous remercie de bien vouloir me préciser les démarches à entreprendre pour accélérer l’expulsion et obtenir le paiement des indemnités pendant la période de Responsabilité de l’Etat qui a démarré le 23 septembre 2019 (le Concours de la Force Publique a été demandé par l’huissier le 23 juillet 2019). Ainsi, si l’État, par le biais du préfet, n’exécute pas une décision de justice ordonnant l’expulsion des occupants, il doit indemniser le propriétaire.
En effet, lorsqu’un propriétaire décide de mettre son logement en location, le risque principal est le risqued’impayés de loyers. Dans tous les cas, le propriétaire n’a d’autre recours que d’engager la responsabilité de l’Etat. Malheureusement, il arrive que le Préfet refuse de faire intervenir les forces de l’ordre.
J’ai appris que le bailleur privé doit effectuer la démarche afin que l’état compense soit le loyer soit l’indemnisation d’occupation . Se résout en DI, en général équivalent au montant de l’indemnité d’occupation qui n’a pas été payé par l’occupant. Décision de refus est ensuite portée à la connaissance du procureur de la République et du créancier par l’HJ.
Suite à cette requête, l’Administration a un délai de 4 mois pour rendre sa décision, qui peut être favorable ou défavorable au bailleur. Ce refus peut être justifié par des considérations sociales liées à l’âge et à la situation familiale du locataire défaillant ou bien au trouble à l’ordre public qu’entrainerait l’expulsion. Tout d’abord, la trêve hivernale cette année a duré exceptionnellement jusqu’au 10 juillet 2020 et a pris fin en même tant que l’état d’urgence sanitaire. Dans l’hypothèse, rarissime, où l’indemnité d’occupation est réglée par l’occupant, le préjudice est constitué par l’impossibilité pour le propriétaire de disposer de son bien soit pour le louer à nouveau, soit pour le vendre libre d’occupation, ou pour le reprendre pour ses besoins personnels. Faute de quoi il est réputé avoir refusé et la responsabilité de l’Etat peut être engagée. Ce principe illustre la nécessité de pouvoir faire intervenir l’état, dans certaines hypothèses, pour prêter main forte à l’HJ en charge de l’exécution des décisions de justice, lorsque celui-ci n’y parvient pas.
Il faut donc que les préjudices pour lesquels le propriétaire demande une indemnisation soient directs et certains. Cela signifie que, si la notification de l’huissier est déposée moins de deux mois avant le 1er novembre, le délai de deux mois ne reprendra qu’à partir du 1er avril suivant. Le Tribunal, s’il estime que le recours est fondé, ordonnera alors au Préfet de faire intervenir les forces de l’ordre pour expulser le locataire. Toutefois, au vu de la longueur des procédures amiables administratives, il est conseillé d’engager directement un recours contentieux devant le Tribunal administratif compétent (celui du lieu du logement concerné).
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Dans de telles situations, un recours pourra être formé par le propriétaire, et l’État pourra se voir condamné à indemniser le propriétaire. L’indemnisation ne couvre que la période comprise à compter de ce refus et non pas les loyers impayés préalables à ce refus. Ceci s’explique par le fait que l’article L153–1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’État dont le concours a été sollicité, a l’obligation, de le fournir et qu’il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Donc, depuis le 10 juillet 2020 en théorie, les expulsions ont repris sur présentation d’une décision de justice avec l’intervention d’un huissier de justice.
Suite au refus du Préfet, en cas d’urgence conjugué avec des faits graves (lorsque l’occupant présente un danger pour les autres occupants de l’immeuble), l’Administration porte alors une atteinte grave et manifestement illégale aux droits du propriétaire bailleur. Toutefois, les loyers et indemnités d’occupation impayés antérieurs au refus du concours de la force publique ne sont pas couverts. Il ne s’agit donc pas pour le bailleur de se faire rembourser par l’argent public l’intégralité de sa créance locative. En pratique, l’huissier de justice devra s’adresser au préfet pour requérir le concours de la force publique.
Demande d’indemnisation au titre du refus de concours de la force publique
Le ministre du logement avait annoncé que les bailleur seraient indemnisés pendant la prolongation de la trêve hivernale du 1 avril au 10 juillet. Soit le concours n’est pas accordé soit explicitement par une lettre de refus soit implicitement par l’absence de réponse dans le délai de deux mois suivant la délivrance du procès-verbal de réquisition de la force publique. Sans le concours de la force publique, l’huissier ne peut alors pas contraindre physiquement l’occupant à libérer ou quitter les lieux. L’huissier va alors requérir le concours de la force publique pour pouvoir procéder à l’expulsion. L’indemnisation peut atteindre des milliers ou dépasser la dizaine de milliers d’euros.
N’ayant pu revendre la maison dans le délai de quatre ans en raison de l’inertie de l’administration, le propriétaire a fait l’objet d’une rectification fiscale. Il ne pouvait vendre le bien occupé irrégulièrement sans renoncer au bénéfice qu’il escomptait d’une revente après rénovation et doit donc être indemnisé par l’état. Les parties communes d’un immeuble peuvent intéresser un copropriétaire que ce soit pour agrandir son logement ou pour bénéficier d’un espace supplémentaire. Toutefois, l’achat d’une partie commune par un copropriétaire est soumis à l’approbation des autres copropriétaires, et ce projet devra être discuté en assemblée générale. Il faudra alors recourir au concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. La procédure dépendra de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation.
Il s’agit du montant des loyers et des charges locatives pour la période couverte par la responsabilité, principalement c’est à dire deux mois après la demande de réquisition de la force publique et jusqu’à libération effective des lieux. Les préfectures ne répondent jamais à une demande de CFP durant la trêve hivernale, laquelle leur permet de « surseoir à toute mesure d’expulsion » selon leur interprétation du texte. Grâce à votre revue, j’ai pu faire une demande d’indemnisation à la Préfecture, le délai de 2 mois courant de la demande de l’huissier pour l’octroi de la force publique ayant expiré le 26 août 2020. A compter de la réquisition du concours de la force publique, le Préfet dispose d’un délai de deux mois pour accorder ou non le concours de la force publique.
La décision du Tribunal Administratif sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et sera susceptible d’appel devant la Cour administrative d’appel. Je suis à votre disposition pour exercer le recours indemnitaire devant la Préfecture du lieu de situation de votre bien ou encore le recours contentieux devant le Tribunal Administratif et obtenir pour vous l’indemnisation qui vous est due. Avant cette circulaire, déjà, lorsque le concours de la force publique était refusé, le propriétaire pouvait demander l’indemnisation de l’État. Et ensuite, si le locataire refuse de partir volontairement, l’huissier demandera le concours de la force publique et donc l’intervention des services de police. Le propriétaire peut également réclamer à l’Etat le paiement des charges ou encore les taxes récupérables sur le locataire comme la taxe sur les ordures ménagères voire même les dégradations sur présentation des justificatifs.
Cette procédure en indemnisation s’est considérablement accélérée ces dernières années. Avant cette décision du CE, ce délai était de 2 mois à compter de la saisine du préfet pour assurer l’exécution de la décision. La maison étant occupée illégalement, le propriétaire a dû d’abord obtenir du Tribunal d’instance un jugement d’expulsion. Une fois ce jugement obtenu, l’expulsion ne peut être mise en pratique par l’huissier qu’en obtenant de la préfecture le concours de la force publique.